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繼2022年6月30日江西景德鎮某樓盤業主因樓房爛尾發布強制停貸告知書后，包括鄭州、合肥、武漢等多個城市陸續出現了業主欲“停貸”現象。

上述事件發酵后，迅速引起銀保監會、銀行、地方政府等各方注意。7月14日，銀保監會有關部門負責人作出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

在多張強制停貸告知書中，時代周報記者發現，業主最為關心的莫過于預售資金去向，以及預售資金是否受到嚴格管控等問題。

針對此，多地出現應對措施。

7月12日，滄州市住房和城鄉建設局網站發布公告，《滄州市商品房預售資金監管辦法》（以下簡稱：《辦法》）面向全社會征求意見。

7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問題，陜西西安市住建局等五部門聯合出臺了13項措施，其中包括確保購地資金合規、項目建設全程監管、預售資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任、健全房地產信用管理等。

同日，廣東汕頭出臺了商品房預售款監督管理暫行辦法，同樣強調“商品房預售款專款專用”，購房者需直接按照合同將資金打入監管賬戶。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向時代周報記者表示，整體來看，西安、汕頭、滄州等地方關于監管政策的表述無明顯差異，最為突出的變化便是較以前相關政策而言，監管力度有了較大的提升，且預售資金的劃撥范圍有了一定的改善與細化。

“由于規范拿地、加強預售資金監管等為保障消費者權益的重要方式之一，后續或將有其他城市陸續出臺類似政策，以防范爛尾樓風險，同時，為優化房地產市場交易環境等，不排除監管力度將進一步加大。”關榮雪說。

記者注意到，滄州市出臺的《辦法》中有一條頗為引人關注，即商品房預售資金應全部存入監管賬戶，設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

監管賬戶如何設定？《辦法》規定，預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。

同時，《辦法》中明確，為保證預售資金進入監管賬戶，商品房預售所得款項，應全部存入監管賬戶，預售人不得直接收存房價款。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應當將按揭貸款或住房公積金貸款直接發放到該監管賬戶。

那么又該如何有效管控監管賬戶信息？《辦法》提出，監管賬戶信息實時傳輸給監管部門，監管銀行在監管部門指導、監督下，預售人可選擇監管銀行，對監管賬戶進行監管。與開發企業簽訂監管協議后，須在監管項目售樓處設置監管賬戶專用存儲設備，且能夠與監管部門信息系統聯網，達到監管賬戶信息及時傳遞與交換。

“資金監管這件事并不是一件新鮮事，此前各地都有相關政策，但在監管上是有難度的，而上述提到的信息聯通或許可以有效解決監管難點，如資金的去向等。”上海中原地產市場分析師盧文曦向時代周報記者表示。

針對于上述所提到的政策，中國房地產數據研究院院長陳晟向時代周報記者表示，如果購房款不進入監管賬號，那么政府對于開發商的監管就脫離了控制，由此可以認定房地產企業和購房者的合同無效，繼而購房附屬的貸款合同也無效。這項舉措還是具有正面意義的。

不過，58安居客房產研究院分院院長張波告訴時代周報記者，上述政策雖然主要目的在于強化商品房預售資金監管、保障已售期房順利完工交付，通過嚴控預售資金可以在最大程度上規避風險。但房款不進入監管帳號，就完全認定購房合同無效是否具有全國推廣性，還值得推敲。

“商品房交易屬于民事行為，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為，如果在合同中明確列示這一行為是終止合同的充要條件，則應該有效，但不具有可追溯性。”張波表示。

張波認為，預售資金的嚴監管還需要和使用的靈活性相結合，不能一味管死，而導致房企本身的資金流動性變得更差，不少城市“保函”的做法依然是值得推廣的。通過靈活且有效的資金監管，達到保交房的目的，同時還需要更多的配套性政策。

首都經濟貿易大學特大城市經濟發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池亦認為，加強預售資金監管旨在保護購房人的權益，避免開發商將資金挪作他用。不能把購房款用于住房建設，不納入監管則合同無效，是一種行政手段，還應該付之于信用管理等多種手段防患于未然。