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廣州已有9區(qū)的多間學(xué)校發(fā)布學(xué)位預(yù)警，但越秀區(qū)未在其列。這對(duì)于已經(jīng)安家越秀或打算在該區(qū)購(gòu)房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)是好事，意味著越秀區(qū)的學(xué)位相對(duì)還比較充足。

雖然越秀區(qū)名校林立，但這里的一手住宅供應(yīng)卻極少，樓價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。現(xiàn)階段想要入住越秀區(qū)，可考慮該區(qū)的二手房。

一手市場(chǎng)：

新貨很少，門檻很高

想要通過(guò)購(gòu)買一手住宅來(lái)獲得越秀區(qū)良好教育環(huán)境的買家，會(huì)有一定難度，最根本的原因在于，該區(qū)的一手住宅供應(yīng)非常少。

從3月份發(fā)布的《2022年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書》情況看，越秀區(qū)今年的宅地供應(yīng)依舊是零。實(shí)際上，2012年-2022年這十年間，越秀區(qū)僅順利成交了兩宗商住地，分別是越秀南AD13907地塊和廣九大馬路以東、白云路以北地塊，總用地面積僅1.2萬(wàn)平方米。目前兩宗地尚未有確切的入市消息。

新增宅地很少，一些可轉(zhuǎn)化歷史用地也不多。近日，君匯世家旁邊的黃花崗街道廣州大道5號(hào)大院地塊上的一些原有建筑正在被拆除，從官方公示信息可見，該地塊用地面積共約1.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃新建3棟建筑，其中1棟為住宅樓、1棟為商業(yè)辦公居住樓、1棟為住宅回遷樓，建設(shè)單位為天倫控股有限公司。不過(guò)該項(xiàng)目還處于拆除舊建筑階段，距離新品入市還有一段時(shí)間。

越秀區(qū)現(xiàn)階段的可售項(xiàng)目屈指可數(shù)，主要是淘金板塊內(nèi)在歷史閑置地塊之上建設(shè)的淘金半山豪庭及半山御庭，雖然是獨(dú)立的兩個(gè)樓盤，但均為單體樓，兩者直線距離100多米，前者在售尾貨，戶型很多，報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，后者已經(jīng)建好但尚未有預(yù)售證，旁邊配套有廣州市華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（淘金校區(qū)），目前已開學(xué)。另外就是五羊新城板塊的世茂天樾，剩下數(shù)套復(fù)式單位可售，因旁邊有地鐵站和東山實(shí)驗(yàn)小學(xué)，報(bào)價(jià)約16萬(wàn)元/平方米。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至3月份，越秀區(qū)一手住宅庫(kù)存量?jī)H約3.7萬(wàn)平方米，消化周期低至5.3個(gè)月，僅次于黃埔區(qū)。因此，買家若想在越秀區(qū)入手一手住宅，不僅選擇很少，門檻也不低，首付基本上都要準(zhǔn)備五六百萬(wàn)元。

二手市場(chǎng)：

東部成交活躍，板塊均價(jià)逾7萬(wàn)元/平方米

一手住宅供應(yīng)少，買家可以轉(zhuǎn)向二手樓市挑選。越秀區(qū)名校林立，東風(fēng)東、五羊新城和淘金路等東部片區(qū)因配套完善、二手房源豐富而成為買家置業(yè)的聚焦點(diǎn)之一。廣州中原研究發(fā)展部的報(bào)告顯示，3月份，越秀區(qū)經(jīng)自助網(wǎng)簽和中介網(wǎng)簽的二手住宅成交量為799宗，環(huán)比回升64.7%，區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)為44125元/平方米。

據(jù)了解，3月一向是學(xué)位房需求旺季，不少買家提前置業(yè)為孩子入學(xué)作準(zhǔn)備，促使越秀區(qū)整體需求保持較高的活躍度。今年1-2月，沖著學(xué)校資源而購(gòu)房的買家占比為27.1%，到了3月，這樣的需求占比升至40%。其中，東風(fēng)東板塊作為區(qū)域名校聚集、教育資源豐富的板塊，市場(chǎng)購(gòu)房需求也是居高不下。不少優(yōu)質(zhì)高端樓盤如東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園、君匯世家等有不錯(cuò)的成交。

從貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見，3月東風(fēng)東板塊整體成交均價(jià)為73858元/平方米，淘金板塊均價(jià)則為57547元/平方米。值得一提的是，這些板塊都有電梯樓和樓梯樓，且有些房源價(jià)格差距較大，故板塊均價(jià)會(huì)有成交結(jié)構(gòu)性影響。例如，貝殼網(wǎng)顯示，東風(fēng)廣場(chǎng)房源目前放盤價(jià)多在8萬(wàn)元/平方米以上，而同板塊的水均崗大院樓梯樓房源近90天內(nèi)成交了1套，均價(jià)約為6.1萬(wàn)元/平方米。

置業(yè)提醒：

越秀區(qū)教育已形成“669”格局，買家購(gòu)房多留意兩種情況

面對(duì)兄弟區(qū)域近年來(lái)在教育領(lǐng)域的強(qiáng)勢(shì)動(dòng)作，作為傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)的越秀區(qū)也在不斷改革創(chuàng)新，力爭(zhēng)保持強(qiáng)者恒強(qiáng)。從現(xiàn)狀來(lái)看，越秀區(qū)在教育領(lǐng)域下的這步棋目標(biāo)很明確，即優(yōu)布局、促均衡、增供給和提質(zhì)量。

早在2016年，越秀區(qū)就把五羊小學(xué)、五羊中學(xué)、東山實(shí)驗(yàn)小學(xué)納入培正教育集團(tuán)，把東環(huán)中學(xué)、廣州市第四十中學(xué)納入育才教育集團(tuán)。知名教育集團(tuán)的擴(kuò)容，最終目的都是縮小學(xué)校間的差異，是促使教育均衡化的直接體現(xiàn)。

越秀區(qū)在這步棋上可謂一種引領(lǐng)。2021年，通過(guò)“托管”“合并”與“整合”三種模式，越秀區(qū)形成“669”的學(xué)區(qū)化、集團(tuán)化教育格局：即六個(gè)教育集團(tuán)，六個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)和九個(gè)幼教聯(lián)盟。其中，六個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)設(shè)有學(xué)區(qū)長(zhǎng)學(xué)校，分別是東山培正小學(xué)、文德路小學(xué)、東風(fēng)東路小學(xué)、中星小學(xué)、小北路小學(xué)和朝天小學(xué)。值得一提的是，在該區(qū)2021年的小升初電腦派位表中，小學(xué)分組基本不變，中學(xué)每組在原有7所中學(xué)不變的基礎(chǔ)上另外增加5所中學(xué)供學(xué)生選擇，其目的也很明確，那就是讓學(xué)生選擇更加多樣化、學(xué)校辦學(xué)更加多元化、區(qū)域教育更加優(yōu)質(zhì)均衡化。

對(duì)于想在該區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)而獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的買家來(lái)說(shuō)，需留意以下問(wèn)題：

一是購(gòu)置小面積單位是否被統(tǒng)籌。

越秀區(qū)近年的招生細(xì)則里都專門提到了小面積房產(chǎn)住戶問(wèn)題。如2021年的招生細(xì)則規(guī)定如下：適齡兒童的父母截至2015年4月15日前（含2015年4月15日）通過(guò)購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓等方式擁有建筑面積在30平方米以下（不含30平方米）的獨(dú)立房產(chǎn)，并實(shí)際居住，由對(duì)口小學(xué)接收。于2015年4月15日后通過(guò)購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓等方式擁有的獨(dú)立房產(chǎn)建筑面積在30平方米以下（不含30平方米），是其唯一居住地，由對(duì)口小學(xué)接收；如適齡兒童父母另有房產(chǎn)或其他居住地則由區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排學(xué)位。

越秀區(qū)整體樓價(jià)不低，不少家長(zhǎng)買家資金有限，因此會(huì)考慮購(gòu)買“老破小”房產(chǎn)以獲得學(xué)位。這里就得特別留意30平方米這個(gè)面積及是否是“唯一”。

二是二手房原業(yè)主的孩子是否占用了學(xué)位。

招生簡(jiǎn)章規(guī)定，已購(gòu)二手房且人戶一致的業(yè)主子女（需提供房產(chǎn)證），在全市統(tǒng)一正式報(bào)名時(shí)，該住宅單元原業(yè)主沒(méi)有小孩在對(duì)口小學(xué)在讀1–5年級(jí)的，由對(duì)口小學(xué)接收；如在全市統(tǒng)一正式報(bào)名時(shí)該住宅單元原業(yè)主有小孩在對(duì)口小學(xué)在讀1-5年級(jí)的，由區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排學(xué)位。

最后還需再次提醒的是，小學(xué)每年的招生路段可能會(huì)有微調(diào)，買家置業(yè)前需多方面了解清楚學(xué)校的招生范圍。