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日前，長租平臺自如舉辦“2023自如業主開放日”，首次公開了增益租3年成績。據自如COO梁占華介紹，自推出增益租以來，采用增益租模式的房源已累計近20萬間。2022年，自如在托管期的業主約有35萬、在租自如客約130萬，入住率超90%。

增益租可以說是自如從“二房東”身份向資產管理者身份轉變的核心，在長租公寓發展乏力的形勢下，通過“增益租”，自如似乎找到了盈利回正的一條有效辦法。

據第一消費金融數據，2015年、2016年和2017年累計虧損近13億元。去年4月，貝殼在收購圣都家裝時，簡單披露過自如的業績：2019-2021年，自如的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。考慮到疫情等影響因素，這幾年自如虧損的概率依然很大。

在這樣的背景下，想盡辦法開發新業務，講好“新故事”，從而謀求上市，獲得更多資金支持，是自如繞不開的路徑。

2023年以來，關于自如上市的消息，總是隔一段時間就甚囂塵上。

今年3月，有消息傳出，自如計劃赴港IPO，籌資約10億美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股說明書，最快今年上市。到了7月，資本市場又傳出消息，自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書，IPO團隊可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。對于兩次消息，自如給出的回應如出一轍，表示“不予置評”。

如今已經第四季度了，自如籌備上市的消息又一次傳了出來。可以肯定的是，自如一直為上市做著準備工作，隨著經營壓力的增加，公司的經營壓力也會越來越大，對上市融資的渴求也會越來越強烈。

此前，分散式長租公寓第一股蛋殼公寓退市、青客公寓破產清算等一系列負面新聞，給整個長租市場潑了一盆冷水。現在，資本市場對長租公寓也許有所改觀，因為業內部分主體比如龍湖冠寓、萬科泊寓、魔方公寓等，都已經開始盈利。

但，自如的上市之路變數依然頗多，它面對的挑戰依然很大。

老瓶新酒

“增益租+裝修生意”，是自如董事長、CEO熊林給資本市場講的新故事，也是對自如商業模式的迭代——從簡單的C2B2C模式，即平臺出錢收房改造、從而賺取租金差+空置期的傳統長租公寓模式，轉變為自如推出的“增益租”模式。

在新的“增益租”模式下，業主需要在裝修前自己為裝修房子付費，而自如的定位就變成了資產管理的角色——根據對業主房屋出租管理的好壞，自如獲取業主激勵傭金。如果自如管得好，業主的出租率就高，收益自然就高，自如就可以收取高一點的傭金；反之，如果自如管得不好，業主甚至可以不支付傭金。

此前自如的“省心租”模式，是一種重資產模式，自如承擔了業主房屋的裝修成本，沉淀在自如的資產負債表上，就是長期待攤費用。而“增益租”是輕資產模式，自如把修成本轉嫁到業主身上，業主要么一次性支付，要么分期抵扣租金。這樣一來，自如把原來的裝修成本、長期待攤費用，變成了收入、利潤、現金流，報表隨之變得好看了許多。

不過，“故事”講得再好，還得有人愿意聽才可以。自如動輒數萬余元的裝修費用，讓業主紛紛被勸退。據了解，增益租模式上線后一段時間，自如簽約量持續下滑。

不過，此次業主開放日公布的增益租3年20萬間的數量，是個很可觀的數字。對此，熊林表示，“質變必量變，在經歷了33個月的‘質變’之后，目前自如已然進入了全新的穩定發展階段。”

早前，自如資管官微發布了今年上半年的工作總結。截至6月底，自如資管管理規模突破3萬間，完成全國13座城市布局。今年上半年新拓武漢、天津兩城，成功簽約武漢首個保租房合作項目以及落地自如寓天津首店。

但從行業的角度看，盈利難、盈利低一直是制約長租公寓生存和發展的弊病，長租公寓行業也被不少業內人士稱之為微利行業。克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中國董事長潘石屹也曾公開表示不看好長租公寓行業，甚至直言長租公寓燒錢創業是一條不歸路，不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。

2019 年之前，借著資本東風，長租行業大肆收房，“高進低出”致使行業迅速產生泡沫。自2020年以來，因租金貸和加注金融杠桿模式，青客公寓和蛋殼公寓相繼暴雷，走向破產清算和退市結局，寓見公寓、樂棧公寓等地方性公寓也相繼因資金鏈倒下，顯然，直至今日，長租公寓都尚未跑出一個成熟可持續的商業模式。

而且在口碑上，長租公寓“二房東”因為漲價、裝修、環保、兩頭通吃等問題，總是引發吐槽和投訴。在“黑貓投訴”上，搜索“自如”，有超過11000條結果，其中提及“霸王條款，扣掉押金還要違約金”“退租多收房費”“申請租房發票業務沒有回應”等等。

對此，熊林在今年年初表示，“如果我們仍不改變，或者幻想住房租賃行業會像過去十年那樣快速、粗放式增長，而不去向更健康持久、更長周期的運營模式轉型的話，我相信任何一個企業在未來都會面臨巨大的風險和利潤的打擊。”

亟待融資

自如成立于2011年，從鏈家內部孵化出來。其總部設在北京，旗下擁有自如友家、自如整租、業主直租、自如豪宅、自如寓、自如驛、自如ZSPACE等產品，為用戶提供保潔、搬家、維修等服務。

自如以分散式公寓起家，即房源來自于業主，把房源租下來，進行不同程度裝修再出租。在2012年后，自如開始涉足集中式公寓，但分散式公寓一直是自如的主力業務。

在高速發展之下，自如在2018年管理價值高達8000億，此后進行了4輪融資，2020年投后估值66億美元，備受資本追捧。

2018年1月16日，自如引入A輪融資40億，當時吸引到了新希望、融創、華興資本等上市企業，同時還吸引到了騰訊、紅杉、源碼等頂級資本以及知名國際資本的投資。

2018年3月15日，自如引入A+輪融資，峰尚資本獨家投資，該公司成立于2015年，是一家私募股權投資機構，高豐是創始人，曾在華爾街之狼的“KKR”擔任執行董事，在大摩投行部任職負責大中華區的市場投資。

2019年6月15日，自如引入5億美元融資，投后估值高達50億美元，除了老股東泛大西洋投資、騰訊投資和紅杉中國，本輪還引入了天圖投資。

2020年3月4日，自如進行了戰略融資，吸引到軟銀10億美元投資，持股比例高達15.15%，投后估值66億美元，是我愛我家市值的6.5倍。

此后3年多時間，自如再無披露新的融資進展。據了解，期間它通過旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技發行了數筆企業ABS。

在這3年中，各大長租平臺相繼暴雷后，一級資本市場也變得十分謹慎。而在這個高杠桿的賽道，缺乏資本的助力，自如的發展風險也不言而喻。

自去年開始，自如便有意開源節流，拓展流動性。

去年年中，市場消息稱，自如開啟大規模裁員，裁員比例約20%，賠償標準N+1，只給兩三天的交接的時間，涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。除一線業務部門，裁員后自如總部中后臺及職能部門已經不到4000人。

不過，自如迅速給出官方回應，表示只是對個別部門，進行正常的組織優化調整，但會持續加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘。公司直言去年上半年因為疫情而受到挑戰，但會對各個經營維度優化調整。

同時，多家媒體報道稱，此前多地用戶曾在社交平臺上曝光自如趁疫情期間上漲房租，在包括北京、上海等多地租客房租被通知上漲，漲價的幅度達到了10%甚至超過20%。

自如管家回應稱，這是由于業主新合約、市場供求顯著上漲，才導致了租金上漲，是系統自動根據周邊房價，自動調整、生成的價格。言外之意，房租的階段性上調，是市場客觀因素推動的。

2022年，由于北京、上海等地均受到疫情影響較為嚴重，長租公寓機構不可避免的面臨空置率上升、出租難度增大等現狀，經營壓力增大。在這樣的情況下，企業通常會選擇將成本轉移至房租上，使得租金出現逆勢上漲的狀況。與此同時，裁員現象或更加印證了自如經營壓力的增加，裁員更多為迫不得已之舉，也是降低經營成本的舉措之一。

裁員、漲價，種種行為，都暗示了自如目前艱難的處境。

而至今3年未獲新的融資，意味著自如必須依靠自己的能力造血。審視 10 年以來的商業模式，這也是自如一次必須面對的積極自救。

除了自如，另一家長租公寓品牌——魔方公寓，也在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，如今也是下文不詳。資本市場在長租公寓上栽過的跟頭，深刻地體現在了企業的IPO申請審核上。

不知這一次，自如能不能用新故事說服投資者？