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至少20個萬億城市松綁樓市，2023誰能迎來開門紅？
2022年行將收官之際，樓市松綁漸成燎原之勢。數據顯示，今年全國300余個省市發布樓市寬松政策超千條。據搜狐城市不完全統計，從歲首到年末，全國經濟總量過萬億的24個城市中，已有至少20個推出樓市新政，以放寬“限購限貸”。
受疫情影響疊加需求減弱，當前地產行業面臨空前挑戰，地方政府財政愈發“捉襟見肘”。四季度以來，監管部門接連釋放利好，但市場依舊壓力巨大。可以預料，限購限貸放開調整會蔓延到更大范圍和更多高能級城市——誰能率先走出樓市陰影，誰的經濟就能“旱地拔蔥”。
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青島鄭州成都“小步快跑”頻出新政
去年全國有24個城市進入“萬億俱樂部”，截至目前，重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、天津、青島、鄭州、佛山、濟南、合肥、福州、東莞、西安，乃至京滬部分區域推出樓市新政。新政主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、降低限售年限、降低交易稅費等。
從新政出街時間看，絕大部分萬億城市在年末兩月推出政策——這與國家層面多項重磅政策落地節點吻合：10月，央行時隔七年再次下調首套個人住房貸款利率15個基點；11月，央行和銀保監會聯合發文“在金融領域支持房地產市場”；12月，“房地產是國民經濟支柱產業”重回決策層面。
從新政出街節奏來看，蘇州、成都、西安、鄭州、青島、佛山今年多次出臺政策，且一步比一步快——我們既可以理解為“小步快跑”，也可以理解為“救市”需求越來越迫切。例如，佛山在4月、6月、12月分三次從外圍區域直至全市范圍逐步放開限購；青島、鄭州、西安分步在“限購區域、首付比例、公積金額度”等方面出臺利好樓市政策。
節奏最快的成都年內連推五項措施，限購政策“一放再放”。先是5月份兩次放松調控，進入11月后步伐加快：11月10日起，經認定高層次人才可不受戶籍、社保繳納等限制；11月17日起，除高新南區外，中心城區統一為一個限購區域，有工作無戶籍剛需可在三圈層購房1套自住；12月底，推出帶押過戶“套餐式”登記方便二手房交易。
在北上廣也有松綁樓市動作，不過政策涉及范圍有限。10月底，上海臨港放松購房準入條件，特定非戶籍人士社保滿一年可購房；11月8日，北京官宣解除通州臺湖和馬駒橋區域的“雙限購”政策。相比其他萬億城市，京滬的限購解除區域處于樓市“主戰場”之外。
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武漢重慶市場低迷拖累“二線樓市”
樓市松綁新政遍地開花背后，是房地產市場的凄風苦雨。國家統計局透露，前11個月，全國商品房銷售面積12億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額11.86萬億元，下降26.6%。
中指研究院數據顯示，今年1-11月，重點百城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規模為2015年以來同期最低。100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3027萬平方米，同比下降36.8%。
分梯隊來看，一線城市韌性較強，銷售面積同比下降24.9%，降幅為各線城市最小；二線受重慶、武漢等大體量城市市場低迷影響，同比下降38.8%，降幅最大；三四線代表城市同比下降36%。供需兩端走弱，可售面積維持高位，這意味著大部分城市庫存高企、出清周期漫長，當然也有少數城市相對輕松。
數據顯示，杭州出清周期3.2個月，上海出清周期亦不足6個月，且接近近五年最低水平，短期庫存不足。西安、南京、溫州、深圳等地出清周期在9-12個月之間，庫存相對合理。天津、鄭州、沈陽、重慶等城市出清周期在20個月以上，短期市場銷售去化承壓。
市場持續調整、房企資金承壓，政府推地及房企拿地意愿均不足。今年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規模均處近十年同期最低。
具體到22個重點城市，截至11月上述城市供地完成率不足六成，其中長春、重慶不足兩成；杭州、合肥土拍市場表現較穩，供地完成率領先其他城市。 從推地規模看，整體同比下降超五成，除合肥外，其余城市推出規模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超七成。
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核心二線城市政策優化空間較大
松綁樓市已成共識，后續是否會有更多城市、更多政策出街？八成萬億俱樂部城市宣布放寬限購政策能否盤活樓市？專家認為，當前的政策還不能滿足需要，“力度可以再大一些”。
“當前各地因城施策，對限購限貸政策有所調整，但仍然不能滿足市場住房消費釋放的需要，一些過時的限購、限貸政策亟需調整”，首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池接受媒體采訪時建議，“限購限貸放開力度還可以再大一些，再精準一些”。
“2023年政策力度有望進一步加強，特別是核心二線城市政策優化空間較大，如限購、認房又認貸等方面繼續調整”，中指研究院預計，一線城市在“降低房貸利率、首付比例、稅費”等方面存在優化空間。中指研究院預測2023年，一二三線城市樓市仍將分化。
具體來看，京滬深新房市場成交或整體穩定，政策優化后購房需求有提高可能；廣州樓市在今年經歷了不少調整，2023年若有大幅度寬松政策，則有望帶動市場逐漸好轉。總體而言，一線城市最有望迎來新年開門紅。
如上所述，武漢重慶鄭州等地受疫情影響樓市慘淡，今年上述城市也推出不少措施“暖樓市”，但如果人口、產業沒有進階，那么“出清難、房價衰”很難改觀。杭州、合肥庫存較小、土拍穩定，在二線城市中相對輕松；東莞取消樓市限購后，中介稱客戶咨詢量大增——這既是長三角、珠三角重點城市產業經濟強勢的體現，也意味著房價存在企穩反彈的可能。
疫情之后，重點城市經濟分化明顯，在房地產重新成為GDP核心影響因子的當下，萬億俱樂部城市紛紛摩拳擦掌。不過，話說回來，樓市“是晴是雨”受制于城市產業、人口、環境等多方面，想要在經濟排位上更上層樓，樓市回暖是“必要不充分”條件。
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