4月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下調(diào)至3.85%，下調(diào)幅度達(dá)到20BP；5年期以上LPR由4.75%下調(diào)至4.65%，下調(diào)幅度達(dá)到10BP。

這是本年內(nèi)LPR第二次下降。從去年8月進(jìn)行LPR改革以來(lái)，截至目前，1年期LPR已經(jīng)下行40基點(diǎn)，5年期LPR下行20基點(diǎn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次LPR下降符合市場(chǎng)預(yù)期。由于中國(guó)人民銀行此前開(kāi)展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標(biāo)利率為2.95%，較前次下降了20個(gè)基點(diǎn)。所以市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)計(jì)MLF利率下降將大概率引導(dǎo)4月的貸款LPR下行。

由于LPR直接影響貸款實(shí)際利率，因此未來(lái)貸款利率有望進(jìn)一步下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本將繼續(xù)下行。今年以來(lái)，央行在貨幣政策上持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持了流動(dòng)性的充足供應(yīng)。目前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為逆周期調(diào)節(jié)的力度還會(huì)進(jìn)一步加大。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬稱(chēng)，政治局會(huì)議再次重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月17日召開(kāi)的政治局會(huì)議稱(chēng)，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。

對(duì)個(gè)人而言，LPR報(bào)價(jià)影響較大的方面是房貸。

選擇新的LPR，房貸有何變化？

以100萬(wàn)元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，5年期以上LPR每下降10個(gè)基點(diǎn)，月供額約減少60元。4月5年期以上LPR降低10個(gè)基點(diǎn)至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計(jì)利息相差了2.16萬(wàn)元。

以北京為例，據(jù)北京部分商業(yè)銀行員工表示，北京首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)，首套個(gè)人住房貸款利率下限是4.75%+0.55%=5.3%，5年期以上LPR調(diào)降10個(gè)基點(diǎn)后，房貸利率為5.2%。

要注意的是，LPR每月20日對(duì)外公布一次，不過(guò)相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率不會(huì)每月調(diào)整一次，重定價(jià)周期通常為1年。由于大部分銀行規(guī)定重定價(jià)日為每年1月1日，因此針對(duì)轉(zhuǎn)換后的房貸，最近的參考LPR應(yīng)該是2020年12月將公布的5年期以上LPR。

也就是說(shuō)，如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買(mǎi)房者如果新購(gòu)房屋、使用新的LPR房貸利率（不考慮利率“換錨”情況），100萬(wàn)元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。

此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執(zhí)行利率5.3%（4.75%+55個(gè)基點(diǎn)）的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執(zhí)行新LPR利率后，房貸月供每月減少62元。

按照北京各大銀行目前基準(zhǔn)利率上浮10%、即5.39%的利率比較（不考慮購(gòu)房者利率上浮或打折的情況），執(zhí)行固定利率后月供為5609元。如此來(lái)算，新購(gòu)房屋且執(zhí)行最新LPR的購(gòu)房者，相比選擇固定利率（無(wú)上浮或打折情況）的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每月可省118元。

“五年期以上LPR是五年期以上貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，而五年期以上貸款中，個(gè)人住房貸款占比較高，非對(duì)稱(chēng)下降將釋放房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號(hào)。”新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼強(qiáng)調(diào)。

LPR or 固定利率？

二者選其一，而且只能選一次！

也就是說(shuō)，如果你接到銀行問(wèn)你“換不換貸款利率”的電話(huà)，并選擇了轉(zhuǎn)換成“LPR”利率，那么，你的房貸利率每年都要面臨漲、或者跌。

對(duì)的，是每年，不是每個(gè)月。雖然LPR利率每個(gè)月都會(huì)公布新數(shù)據(jù)，但，你與銀行簽訂房貸合同時(shí)，約定以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)定價(jià)利率，有效期是1年！這一年內(nèi)，利率不變，1年后房貸利率才會(huì)再次調(diào)整為新的LPR利率+加減點(diǎn)。

好消息是，從去年8月以來(lái)，LPR利率一直在下跌。特別是關(guān)系到房貸的5年期以上LPR已經(jīng)三次下調(diào)累計(jì)20了個(gè)基點(diǎn)，從4.85％降至4.65%。

大概率，一年后的你，房貸肯定是下降的。

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